CUESTIONES JURIDICAS TRAS DECRETO LEY 11/2020

Como continuación a la circular enviada en referencia a las últimas medidas en materia de alquiler adoptadas por Real Decreto-Ley 11/2020, en vigor desde el día de hoy, y dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, la asesoría jurídica del COAPIM/AIM da respuesta a las principales dudas y problemas que están generado dichas medidas sobre los contratos de arrendamiento:
1. ¿Quiénes pueden acogerse a estas nuevas medidas aprobadas relativas a
los contratos de arrendamiento?
Aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, y
cumplan los siguientes requisitos:
 Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo definitiva o temporal
(ERTE), o bien haya reducido su jornada por motivo de cuidados o, en caso de
ser empresario o profesional, haya sufrido una perdida sustancial en sus
ingresos.
 Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere en el mes
anterior tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
 Que la renta más los gastos de los suministros básicos (luz, agua, gas,
telecomunicaciones y los gastos de la comunidad de propietarios) sea superior o
igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la
unidad familiar.
Límite a la aplicación de esta calificación de vulnerabilidad económica: si el
arrendatario o alguna de las personas de la unidad familiar es propietaria o usufructuaria
de alguna vivienda en España no serán de aplicación las medidas en relación con las
moratorias y ayudas en el alquiler, salvo que no se pueda disponer de la vivienda por
causas ajenas a su voluntad, como por ejemplo por separación o divorcio.
2. ¿Cómo se acredita estar en situación de vulnerabilidad económica?
El arrendatario debe acreditarlo ante el arrendador mediante la presentación de
los siguientes documentos:

a) En caso de situación de desempleo, mediante certificado expedido por la
entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en
concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad del autónomo, mediante certificado expedido
por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la
Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad
declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la
vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos
acreditativos y a los seis meses anteriores.
3. ¿Qué contratos de arrendamiento se pueden someter a la prórroga
extraordinaria de 6 meses prevista en el RD 11/2020?
Todos los contratos de alquiler de vivienda habitual sujetos a la LAU que vayan
a vencer en el plazo comprendido desde el 2/4/2020 hasta el día en que hayan
transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por un máximo de 6
meses.
4. ¿Cuál es el plazo para solicitar la moratoria?
Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica
podrán solicitar la moratoria desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo de 2020, y el
arrendador tiene la obligación de responder en el plazo de siete días hábiles.
5. ¿Se puede solicitar el aplazamiento del pago de la renta?
El RD-ley distingue dos supuestos en los que puede solicitarse el aplazamiento
del pago de la renta:
a) Cuando el arrendador posea más de diez inmuebles -gran tenedor, entidades
públicas o privadas-:
El arrendador podrá optar: (i) reducir al 50% la renta mientras dure el estado de
alarma y hasta un máximo de 4 mensualidades y (ii) un aplazamiento del pago de la
renta devengada durante el periodo de alarma y hasta un máximo de cuatro meses,
mediante el fraccionamiento de las cuotas, durante al menos tres años y sin intereses.

Límite: si el arrendatario accede al programa de financiación previsto en el RD,
desde el momento en que obtenga la ayuda, quedará sin efecto el aplazamiento de pago
al arrendador.
El RD-ley no indica la consecuencia o qué sucede si el arrendador no comunica
expresamente al arrendatario, como impone la norma, cuál es la opción elegida.
b) Cuando el arrendador tenga menos de diez inmuebles (pequeño tenedor).
El arrendatario con un contrato de vivienda habitual podrá solicitar el
aplazamiento o fraccionamiento del pago de la renta. En ese caso, se pueden dar a su
vez dos posibilidades:
b.1.- El arrendatario, en el plazo de 1 mes, podrá pedir al arrendador el
aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. En el plazo máximo de 7
días laborables, el arrendador deberá comunicar al arrendatario las condiciones de
aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las
posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
b.2.- Según la redacción contenida en el artículo 8.3 del RD-ley, la parte
arrendadora que sea persona física podría negarse al aplazamiento propuesto, debiendo
la arrendataria acudir al programa de ayudas transitorias de financiación.
6. ¿Qué ayudas prevé el RDL 11/2020 para los arrendatarios?
La norma establece dos tipos de ayudas:
 Avales con cobertura total del estado para garantizar la devolución de las
ayudas transitorias de financiación que podrán ofrecer las entidades bancarias a

los arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-
19. Dichas ayudas han de destinarse al pago de la renta del arrendamiento para uso de vivienda, hasta un máximo de 6 mensualidades de renta. Habrán de ser devueltas en un plazo máximo 10 años y no devengan intereses ni gastos.
 La concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a personas
físicas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad como
consecuencia del COVID-19, que tengan problemas transitorios para atender al
pago parcial o total del alquiler. Su cuantía será de hasta 900 euros al mes y de
hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del
préstamo que se haya suscrito para la satisfacción del pago de la renta de la
vivienda habitual.
7. ¿Qué sucede respecto a los procedimientos de desahucio en curso antes
del estado de alarma?
El RDL 11/2020, prevé la suspensión extraordinaria de los procedimientos de
desahucio y los actos de lanzamiento durante seis meses una vez levantada la
suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de
alarma, para aquellas personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad
social o económica como consecuencia del COVID 19 y que no puedan ni tengan una
alternativa habitacional donde residir.

8. ¿Y qué sucede con los arrendamientos de locales comerciales?
Posibilidad de que los arrendatarios de locales puedan solicitar a sus
arrendadores una moratoria o condonación para afrontar el pago de los alquileres en
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus dado el carácter excepcional del COVID-19
y la respuesta desplegada para evitar su propagación y efectos, que han llevado a la
declaración del estado de alarma en España, Deben entenderse integradas en el concepto de fuerza mayor temporal las
situaciones de pérdida de actividad debidas a las derivadas de las medidas gubernativas
o sanitarias de contención adoptadas como consecuencia del Covid-19, incluida la
declaración del estado de alarma que impliquen o puedan implicar, entre otras,
suspensión o cancelación de actividades, CIERRE TEMPORAL DE LOCALES DE AFLUENCIA PÚBLICA.
Por tanto, la imposibilidad de cumplimiento del contrato por parte del
arrendatario de local comercial puede ser considerada como causa de fuerza mayor. En
este sentido, el artículo 1.105 del C.civil, en referencia a los efectos de las obligaciones,
establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o
que, previstos, fueran inevitables. Por ello, y siempre y cuando el arrendatario pueda
acreditar la imposibilidad de afrontar el pago de la renta por estas circunstancias de
fuerza mayor, no podrá ser considerado como incumplimiento de obligaciones
contractuales como es el pago de la renta, si bien el arrendatario volverá a estar obligado
cuando desaparezca la causa de fuerza mayor.

En la esperanza de que esta situación finalice lo antes posible y que la
información facilitada sea de tu interés y utilidad, quedando a tu entera disposición para
resolver o aclarar cualquier duda que tengas al respecto, recibe un cordial saludo

Fuente. COAPI MADRID

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