La nota simple

La importancia de asegurarse de que el inmueble no presenta cargas

La nota simple informativa del registro de la propiedad es un documento en el que se recogen diferentes aspectos de la situación jurídica de un bien inmueble determinado.

Su solicitud es el primer paso que tomamos como agencia a la hora de captar un inmueble. Las cargas que pueden figurar en una nota simple pueden ser:

Hipotecas

La carga más frecuente que figura en una nota simple. Esta suele cancelarse el mismo día de la firma siempre y cuando el préstamo hipotecario sea del titular vendedor y no de un titular pasado que no canceló en su momento dicha carga registralmente.

Notas marginales

Estas pueden ser de varios tipos:

  • De afección fiscal: Presente en la mayoría de los inmuebles cuya adquisición se realizó en los últimos años, consistente en la obligación del comprador de abonar el impuesto correspondiente a la adquisición del inmueble (ITP, donaciones, sucesiones, etc.) La A.E.A.T. dispone de 5 años para revisar ese impuesto. Los nuevos propietarios que adquieran dicho inmueble responden solidariamente de los impuestos que debieron abonarse por anteriores transmisiones en los 5 años anteriores a su compra, se debe comprobar que el vendedor auto liquidó correctamente sus impuestos pues la A.E.A.T. podría reclamarle la cuantía económica si la liquidación no se hizo correctamente.
  • De ejecución hipotecaria: cuando se inicia una ejecución por impago de hipoteca, esta se anota en el Registro de la Propiedad por orden del Juez o del Notario; y solo se podrá cancelar a petición del mismo órgano que la solicitó. Mientras esté vigente esta nota marginal no podrá ni siquiera cancelarse la hipoteca, pues habrá que cancelar antes la ejecución.
  • De afección al reintegro de subvenciones: vinculada normalmente a la compraventa de viviendas de protección oficial, se inscribe cuando la administración competente detecta una irregularidad en la concesión de una ayuda pública para la adquisición de la vivienda y reclama al propietario su devolución.
Anotaciones preventivas

Suelen limitar la disponibilidad del inmueble por parte de su propietario mientras la anotación no sea cancelada, puede  darse el caso de:

  • Embargo: Cuando un acreedor solicita la ejecución de los bienes del deudor, la anotación preventiva de embargo sobre los bienes inmuebles es una de las principales consecuencias. Aparecerá en la Nota Simple que solicitemos al Registro, y tiene un plazo de caducidad de 4 años que puede prorrogarse otros 4 más. Antes de comprar el inmueble, exíjale al vendedor que cancela la deuda y pídale que obtenga la cancelación de la anotación preventiva. Podría hacerlo usted mismo llegando a un acuerdo con el acreedor, aunque tendrá que descontarle el importe del precio de compraventa para no verse perjudicado.
  • Secuestro: indica que el propietario no puede disponer del bien sin autorización judicial. Infórmese previamente del estado del proceso judicial.
  • Prohibición de disponer: Similar a la anterior aunque más restrictiva aún, esta anotación prohíbe cualquier tipo de transmisión y su inscripción en el Registro.
Otras limitaciones

Suelen de tratarse de limitaciones administrativas:

  • Servidumbres: son gravámenes impuestos sobre un inmueble que benefician a un tercero. Suelen referirse a relaciones de vecindad, como las servidumbres de paso, de medianería, luces y vistas, desagüe de edificios, etc. Infórmese del alcance de la servidumbre; algunas son realmente incómodas. Tanteo y retracto a favor de la Administración.
  • Condición resolutoria: si en la compraventa de un inmueble se pacta el aplazamiento del pago de parte del precio, se puede incluir esta condición como garantía, de tal forma que, si el pago no se realiza, el bien volverá a inscribirse a nombre del propietario anterior.
  • Otras limitaciones: Opción a compra, concurso de acreedores, pactos especiales, censo… son otras cargas menos frecuentes o de menor alcance que las anteriores.