Cálculo plusvalía municipal

Cálculo plusvalía municipal
La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es un impuesto municipal que grava el incremento de valor de todos los terrenos urbanos en el momento que se heredan, compran o se venden. Es muy importante calcular la plusvalía municipal, saber en qué situaciones tendrás que pagar y cuáles son los plazos de pago que puedes elegir. Para poder calcular la plusvalía municipal que tienes que pagar por tu vivienda necesitarás: 1. El valor catastral de tu inmueble 2. Tendrás que realizar la diferencia entre el valor del suelo catastral en el momento que se compró la vivienda menos el valor catastral en el momento que la vendes. 3. Puedes elegir dos métodos: el objetivo o el real. 4. Puedes elegir cuál de los dos te conviene más pagar.

Importancia de calcular la plusvalía municipal

Saber calcular la plusvalía municipal te ayudará a saber cuánto tienes que pagar a tu ayuntamiento por la venta de un inmueble de tu propiedad, al recibir una donación o al recibir una herencia.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

La plusvalía municipal no se calcula en función de la vivienda que estás vendiendo o has adquirido, sino que se calcula en base al valor del suelo. Es la diferencia entre el valor del suelo catastral cuando se compró la vivienda con el valor en el momento en el que la vendes. Para saber el valor catastral de tu inmueble puedes comprobarlo en tu recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Método real

Tendrás que calcular en base a la diferencia entre el valor de terreno que estás adquiriendo y el valor de la venta, herencia o donación.

Valor de transmisión (el precio de la vivienda) – valor de adquisición (el precio que pagaste por tu inmueble) x porcentaje del valor catastral del terreno

Método objetivo

Este método refleja la evolución del mercado inmobiliario. Consiste en que multiplica el valor catastral del suelo en el momento en el que tienes que pagar el impuesto, en este caso la plusvalía municipal, por los coeficientes que apruebe tu ayuntamiento. Si al calcularla es menor la plusvalía real, podrás elegir pagar a través de este tipo de método en vez de utilizar el método objetivo:

Valor catastral del terreno x coeficiente que determine tu ayuntamiento

 

Dichos coeficientes los estableció el Ministerio de Hacienda para establecer los máximos. Asimismo, los Ayuntamientos pueden corregirlo a la baja hasta un 15%.

 

Menos de un año

0,14

1 año

0,12

2 años

0,15

3 año

0,16

4 años

0,17

5 años

0,17

6 años

0,16

7 años

0,12

8 años

0,10

9 años

0,09

10 años

0,08

11 años

0,08

12 años

0,08

13 años

0,08

14 años

0,10

15 años

0,12

16 años

0,16

17 años

0,20

18 años

0,26

19 años

0,36

20 años o más

0,45

 

Ejemplo práctico

Para que lo entiendas mejor te dejamos un ejemplo de cálculo de plusvalía municipal.

Me compré una casa en 2017 por 250.000€ y la voy a vender en 2021 por 300.000€. El valor catastral total es de 100.000€ y el valor del suelo catastral son 60.000€ (60%). El tipo impositivo es del 30%.
● Valor de adquisición: 250.000€
● Valor de transmisión: 300.000€
Existe una plusvalía de 40.000€ con la que se liquida el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana:
● Método objetivo: 60.000 x 0,17 = 10.200€ de base imponible
Cuota tributaria 10.200 x 30% = 3.060 € que tendrías que pagar como plusvalía municipal
● Método real:
– Valor de transmisión = 300.000 x 60% = 180.000€
– Valor de adquisición = 250.000 x 60% = 150.000€
Base imponible = 180.000 – 150.000 = 30.000 €
Cuota tributaria = 30.000 x 0,30 = 9.000€
En este caso sería mucho más beneficioso para ti como contribuyente elegir el método objetivo.

En qué situaciones hay que pagar la plusvalía

Venta de una vivienda

Si vendes una vivienda y el valor catastral del terreno ha aumentado con respecto a cuando la compraste tendrás que pagarla.

Recepción de una propiedad heredada

Si recibes en herencia una propiedad, tendrás que pagar este impuesto.

Aceptación de un inmueble donado

Si recibes una donación tendrás que pagarla, a no ser que quién reciba la donación sea el Estado, las entidades de derecho público de la comunidades autónomas o una institución benéfica.

Cuáles son los plazos para realizar el pago

– En los casos de donación tendrás hasta 30 días hábiles desde el momento de la donación para realizar el pago de la plusvalía municipal.
– En los casos de herencia el plazo para pagar la plusvalía son 6 meses desde el fallecimiento del propietario del inmueble, pero se podría prorrogar hasta un año.
– En los casos de venta tendrás hasta 30 días hábiles desde el momento de la venta para realizar el pago de la plusvalía municipal.

¿Puede entregarse a plazos?

La gran mayoría de los ayuntamientos españoles te permite pagar la plusvalía municipal a plazos, pero tendrás que demostrar porque no puedes hacer frente a un pago único.

¿Qué ocurre si no se paga a tiempo?

Si no pagas la plusvalía municipal dentro del plazo establecido podrás presentarte con toda tu documentación en el Ayuntamiento de tu ciudad para llegar un acuerdo y así evitar recargos y sanciones extras. Si no lo haces sufrirás recargos como:
– Si se ha acabado el plazo de pago tendrás que pagar un 5% más de la plusvalía en un plazo de 3 meses
– Si pagas la plusvalía entre 3 meses y antes de cumplir los 6 meses sufrirás una sanción del 10% de su importe
– Si han pasado entre 6 y 12 meses tendrás que pagar un 15%
– Si la fecha límite ha pasado hace más de un año tendrás que pagar en un recargo único el 20% del importe

Quién paga la plusvalía municipal

La plusvalía municipal la paga el vendedor en caso de los inmuebles de compraventa. En el caso de las donaciones las paga el donatario, es decir, la persona que recibe la donación. Por último en el caso de las herencias la tienen que pagar los herederos.

Ciudadanos y residentes españoles

Tienen que pagarla las personas que reciban el dinero por la venta del inmueble, los que reciban una herencia o los que reciban una donación, a no ser que sean el Estado, una Comunidad Autónoma o una institución benéfica. Pero, si al venderla tienen que pagar la plusvalía y no les sale rentable estarían exentos, es decir, si el tributo a pagar es mayor que la cantidad de dinero por la que venden el inmueble.

Vendedores de inmuebles no residentes

Los vendedores no residentes estarán exentos de pagar la plusvalía municipal, porque en este caso la paga el comprador. Pero aún así, tendrán que pagar el Impuesto sobre la Renta de No residentes.

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