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Cambiar tu vivienda por otra puede ser una alternativa a vender primero y comprar después. Es lo que conocemos como permuta inmobiliaria. Para saber si encaja contigo, conviene revisar el valor de las dos casas, las cargas que tienen y el coste completo de la operación.
Aunque se intercambien viviendas y apenas circule dinero, pueden existir impuestos y gastos. Aquí te explicamos qué debes tener en cuenta antes de comprometerte.
¿Qué es una permuta de viviendas?
En una permuta, cada parte entrega un bien a cambio de otro. Aplicado a la vivienda, cada propietario transmite su casa y adquiere la de la otra persona. Es una figura recogida en el artículo 1538 del Código Civil.
Si los inmuebles tienen valores diferentes, puede pactarse una compensación económica. El acuerdo debe dejar claros los valores, la cantidad que se abonará y las condiciones de entrega. Si se combina una vivienda con dinero, conviene revisar también la calificación jurídica del contrato.
Antes de intercambiar las viviendas, revisa estos puntos
- El valor de cada casa. Una valoración comercial te ayuda a negociar. No debe confundirse con el valor catastral ni con el valor de referencia que puede utilizarse para determinados impuestos.
- La titularidad y las cargas. Revisa las escrituras y la información registral: propietarios, hipotecas, embargos, usufructos u otras limitaciones.
- El estado y la situación de la vivienda. Comprueba su conservación, ocupación, posibles arrendamientos, comunidad de propietarios y documentación disponible.
- El dinero que necesitarás. Además de una posible compensación, prepara una estimación individual de impuestos, gastos y financiación.
- Los plazos. Acordad cuándo se formaliza la operación, se entregan las llaves y queda disponible cada vivienda.
¿Qué impuestos puede tener una permuta inmobiliaria?
Hay que estudiar por separado qué transmite y qué recibe cada persona. Esta explicación se centra en viviendas de particulares; si intervienen empresas, no residentes u otros supuestos especiales, el tratamiento puede cambiar.
ITP: cada parte tributa por la vivienda que adquiere
En una permuta de viviendas usadas entre particulares sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cada parte tributa por el inmueble que recibe. La tributación no se limita a la diferencia de dinero que se entregue. La regla de las permutas está recogida en el artículo 23 del Reglamento del ITP y AJD.
La base imponible de un inmueble toma en cuenta su valor de referencia, cuando existe, y las reglas aplicables si el valor declarado o la contraprestación son superiores. Si no hay valor de referencia, la ley establece otros criterios. Puedes consultarlos en el artículo 10 de la Ley del ITP y AJD.
El tipo y los posibles beneficios fiscales dependen de la comunidad autónoma y de las circunstancias del adquirente. Para viviendas situadas en Móstoles, consulta la información de Transmisiones Patrimoniales de la Comunidad de Madrid. Si una entrega está sujeta y no exenta de IVA, hay que analizar ese impuesto y, cuando proceda, Actos Jurídicos Documentados.
IRPF: puede haber una ganancia aunque no recibas dinero
Intercambiar una vivienda también puede generar una ganancia o pérdida patrimonial. La AEAT explica una regla específica para las permutas: se compara el valor de adquisición del bien entregado con el mayor de los valores de mercado del bien entregado y del recibido. Por eso, no recibir efectivo no significa que la operación quede libre de IRPF. Consulta la regla de valoración de permutas de la Agencia Tributaria.
La posible exención por reinversión en vivienda habitual debe comprobarse para cada contribuyente. Entre sus requisitos están que la vivienda transmitida y la adquirida tengan la consideración fiscal de habituales y que se respeten las condiciones y el plazo de reinversión, que puede comprender los dos años anteriores o posteriores a la transmisión. Una reinversión parcial puede dar lugar a una exención proporcional.
Destinar la nueva casa a vivienda habitual, por sí solo, no garantiza la exención. Antes de contar con ese ahorro, revisa las condiciones de la AEAT sobre transmisión de vivienda habitual con reinversión.
Plusvalía municipal: es el mismo impuesto que el IIVTNU
La plusvalía municipal es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). No son dos impuestos distintos.
En una permuta puede existir una obligación por cada terreno urbano transmitido. Como regla general, en las transmisiones onerosas el contribuyente es quien transmite; no depende de que reciba una compensación en metálico. Deben revisarse también los supuestos de no sujeción, las exenciones y las reglas especiales que correspondan.
La ley prevé la no sujeción cuando se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno. Esa circunstancia requiere declarar la transmisión y aportar la documentación correspondiente. Consulta los artículos 104 a 106 de la Ley de Haciendas Locales y la información del ayuntamiento donde se encuentre cada inmueble.
Hipotecas, notaría y otros gastos
Una permuta no elimina automáticamente las hipotecas. Si se plantea que otra persona asuma la deuda y sustituya al deudor, hace falta el consentimiento de la entidad acreedora, conforme al artículo 1205 del Código Civil. También puede ser necesario cancelar el préstamo o estudiar una nueva financiación.
Para preparar el presupuesto, ten en cuenta la formalización en escritura pública, la inscripción registral, la gestión de impuestos y, si los contratas, los servicios de intermediación o asesoramiento. Pide una estimación y aclara el reparto de gastos antes de firmar.
¿Compensa permutar o vender y comprar después?
La permuta puede facilitar el cambio cuando las dos viviendas encajan con las necesidades de sus propietarios y es posible coordinar la entrega. La dificultad está en encontrar ese acuerdo y en que los valores, los plazos y la financiación sean compatibles.
No hay un ahorro garantizado frente a una compraventa. Compara ambas opciones con el coste completo de cada una y con la cantidad de dinero que necesitas tener disponible. Así podrás decidir con una previsión realista.
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Información general revisada el 27 de septiembre de 2026 a partir de las fuentes oficiales enlazadas. El tratamiento jurídico y fiscal depende de las circunstancias de cada operación y de la normativa aplicable cuando se formalice; esta guía no sustituye el estudio de un caso concreto.
